बजेटले घरजग्गा किनबेचमा कस्तो पार्दैछ असर? किन महँगो हुँदैछ जग्गा?

काठमाडौं : सरकारले घरजग्गा कारोबारमा थप कडार्इ गरेको छ। बजेटमार्फत् घरजग्गा कारोबारमा संस्थागत कम्पनी चाहिने र १० लाख रुपैयाँसम्मको पूँजीगत लाभकर तिर्नुपर्ने व्यवस्थाले थप मन्दी ल्याउन सक्छ।

अर्थमन्त्री डा. युवराज खतिवडाले बजेटमा 'जग्गाको किनबेच सरकारबाट अनुमति लिएका संस्थाले मात्रै गर्न पाउने' घोषणा गरेसँगै घरजग्गा किनबेच गराउन छुट्टै कम्पनी चाहिनेछ। अर्थ सचिव शिशिर ढुंगानाले घरजग्गा कारोबारलार्इ पारदर्शी बनाउन कम्पनीमार्फत् बिक्री गर्नुपर्ने प्रावधान ल्याएको बताए।

‘घरजग्गा खरीद बिक्रीलार्इ पारदर्शी र व्यवस्थित बनाउन कम्पनीमार्फत् कारोबार गराउन खोजेका हौं,' उनले भने, 'यसले घरजग्गाबाट आउने राजस्व समेत बढ्छ।‘

उनका अनुसार स-साना जग्गा बेच्न खरीदकर्ता र बिक्रेता भए कम्पनी चाहिँदैन।‘सानो जग्गा किन्दा खरीदकर्ता र बिक्रेता भए कम्पनीमार्फत् जानुपर्दैन। तर त्यसमा विचौलिया राखेर बेच्न भने पाइँदैन,’ उनले भने।

बजेटमार्फत आएको यो प्रावधानले घरजग्गा कारोबारमा थप मन्दी ल्याउनेछ। ‘अहिले बैना माथि बैना लगाएर कमाउनेको संख्या धेरै थियो। अब ती सबै व्यक्तिले कम्पनी खोलेर मात्रै बिक्री गर्न पाउने भएकाले घरजग्गाको कारोबारमा ब्रेक लाग्छ,’ एक घरजग्गा व्यवसायीले भने।

यो निर्णयले हाउजिङ, अपार्टमेन्ट र रियलस्टेट कम्पनी खोलेर कारोबार गरिरहेकाहरुलार्इ भने फाइदा पुग्छ। योसँगै बजेटमा पूँजीगत लाभकर ३० लाखबाट झारेर १० लाख रुपैयाँमा लिने घोषणा गरिएको छ। यो व्यवस्थाले घरजग्गाको मूल्य समेत बढ्नेछ। अहिले घरजग्गाको मूल्य कम गराएर कारोबार भइरहेको थियो। दश लाख रुपैयाँसम्मको कारोबारमा पूँजीगत लाभकरले राजस्वको दायरा समेत फराकिलो हुन्छ।

‘अब घरजग्गाको कारोबार त ठप्पै हुन्छ,’ मालपोत कार्यलय डिल्लीबजारका पूर्व मालपोत प्रमुख पद्दनिधि सोतीले भने, ‘कृषियोग्य जमिन खण्डिकरणमा रोक लगाइएको छ। आफूसँग भएको जमिन बेच्न पनि मान्यता प्राप्त संस्थालाई गुहार्नुपर्ने भएको छ। यसले टोलटोलमा हुने गैरकानुनी व्यावसायीलाई निरुत्साहित त गर्छ, तर अर्को तर्फ ती संस्थालाई तिर्नुपर्ने शुल्कले पनि जग्गाको मूल्य बढ्छ। र कारोबार ठप्पै हुन्छ।‘

सोतीका अनुसार अब मालपोत कार्यालयसँगै घरजग्गा कारोबार गर्ने कम्पनी समेत जवाफदेही हुनुपर्ने छ। उनले भने, ‘पहिले घरजग्गा किनबेचमा कुनै कमजोरी भए मालपोत कार्यालय र सम्बन्धित कर्मचारी जिम्मेवार हुन्थे। अब त्यस्तो कुनै गलत काम भए अनुमति प्राप्त संस्थाहरु जिम्मेवार हुनुपर्छ। सरकारलाई आयव्याय विवरण बुझाउनुपर्ने र कर तिर्नुपर्ने भएपछि त्यस्ता संस्थाले नाफा नराखी काम गर्दैनन् र मूल्य बढ्दै जान्छ।‘

अधिकांश व्यक्ति वा संस्थाले नाफा कमाउने उद्देश्यले घरजग्गाको कारोबार गर्छन्। 'जमिनको खण्डिकरण गरी बेच्न नपाएपछि उनीहरुले नाफा कमाउने ठाउँ हुँदैन र त्यस्तो बेलामा व्यवसायीले नाफा कमाउन त्यो लगानी अरु नै क्षेत्रमा गर्नुपर्ने हुन्छ,' सोतीले भने, 'घरैमात्र बनाउने उद्देश्यले जग्गा किनेर अहिलेजस्तो कारोबार हुँदैन। कसैले नाफा कमाउने उद्देश्यले नै जग्गा किनेको  भए पनि सबै ठाउँमा मूल्य बढ्ने र चाहेको ठाउँमा जग्गा नपाउने भएपछि उनीहरु आफ्नै लागि जग्गा होल्ड गर्नेछन्।' खेतीयोग्य जमिनलाई वर्षमा एक पटक एक कित्तामात्रै काट्न पाउँछ। त्यसमा घर टहरा निर्माण गर्न पाउँदैन। यी सबै घटनाक्रमले अर्को वर्ष घरजग्गाको कारोबारमा भारी गिरावट आउने सम्भावना रहेको सोतीले बताए।

लाभकर घट्दा मूल्यमै चाप

१० लाख रुपैयाँमाथिको कारोबारमा पूँजीगत लाभकर लिने निर्णयले पनि जग्गाको मूल्य बढ्छ। अब कसैले १० लाखकै जग्गा बेच्दा पनि लाभकर तिर्नुपर्छ। त्यो लाभकर जग्गा बेच्ने व्यक्तिले खरिदकर्ताबाटै लिनुपर्ने भएकाले त्यसको मूल्य बढाउनुको विकल्प छैन। त्यस्तो बेलामा जग्गामा पैसा हालेर नाफा खाएर बेचौला भन्ने व्यक्ति त्यो जग्गा किन्नको लागि अघि सर्दैन। घरै बनाउने उद्देश्यले जग्गा किन्ने भनेका अति थोरै व्यक्तिले मात्र हो। त्यसैले पनि आगामी वर्ष जग्गा होल्ड हुने सम्भावना बढेर गएको उनले दावी गरे।

'कीर्ते गरेर जग्गा किनबेच गर्ने युगको अन्त्य हुन्छ। तर जग्गाको कारोबार भने अतिनै कम हुने अनुमान गर्न सकिन्छ,' उनले भने।

मूल्याङ्कन नबढ्ने

हरेक वर्ष साउन १ गतेदेखि लागू हुनेगरी मालपोत कार्यालयले जमिनको नयाँ मूल्याङ्कन गर्छन्। बाटो पुगेको ठाउँमा मूल्याङ्कन बढ्दै जाने हुन्थ्यो। अव कृषि योग्य जमिनमा घरघडेरी निर्माण गर्न नपाएपछि बाटो बिजुली पनि पुग्दैन र ती ठाउँको मूल्याङ्कन पनि बढ्दैन।