काठमाडौं : लगभग डेढ वर्षअघि आनाको २५ लाख रुपैयाँ रहेको काठमाडौंको काँडाघारीमा अहिले त्यही जग्गाको भाउ ४५ लाख रुपैयाँ पुगेको छ। दुई वर्षअघिसम्म आनाको २७ लाख हाराहारीमा किनबेच भएको टिकाथलीको एउटा एरियामा जग्गाको दाम अहिले ४५ लाख रुपैयाँ चलेको छ।
यी ठाउँ मात्र होइन, मुखबोलीमा चलेको जमिनको दाम काठमाठौं उपत्यकाभित्रको डाँडा-कुनामा पनि यतिबेला आनाको २०-२५ लाख सामान्य भइसकेको छ। बस्तीका रूपमा विकास भइरहेका नयाँ क्षेत्रमा झन् ३०-३५ लाखको दर चल्न थालेको घरजग्गा कारोबारमा संलग्नहरुको भनाइ छ। पेप्सीकोला टाउनप्लानिङ, सामाखुसी टाउनप्लानिङ, टोखा, बालकोट, इमाडोल, मुलपानी जस्ता बाक्लिसकेका उपत्यकाका नयाँ बस्तीहरुमा अझ बाटो र जग्गाको आकार-प्रकार हेरेर ४० लाखदेखि ७० लाखसम्मको भाउ चलेको जग्गा दलालहरु बताउँछन्।
नयाँ बानेश्वर, पुतलीसडक, सुन्धारा, न्युरोड, दरबारमार्ग जस्ता राजधानीका चल्तीका व्यापारिक केन्द्रहरुको जग्गा त कम्तिमा एक-डेढ करोड रुपैयाँदेखि ८ करोड रुपैयाँसम्म किनबेच भएको सरकारी अभिलेखमै छ।
तीन वर्षअघि नै सुन्धारामा ब्रिटिस गुर्खाली बचत तथा ऋण सहकारी संस्थाले रामहरिलाल श्रेष्ठबाट १०३.८० वर्गमिटर (३.२७ आना) जग्गा २२ करोड ५० लाख रुपैयाँमा किनेको मालपोत कार्यालय डिल्लीबजारको रेकर्डमा उल्लेख छ, जसअनुसार उतिबेलै आनाको झन्डै ७ करोड रुपैयाँका दरले किनबेच भएको देखिन्छ।
व्यवसायिक रूपमा बनाइने गरेका हाउजिङ/अपार्टमेन्टको मूल्य पनि मध्यम आय वर्गले नै छोइनसक्नु हुँदै छ। निम्नमध्यम र न्यून आय हुनेको त कोलोनीका घर सपनै भइसके। यही पृष्ठभूमिमा ‘काठमाडौंमै त हाउजिङको मूल्य यति पर्छ भने संसारका विकसित देशका शहरहरुमा झन् कति महँगो होला!’ भन्ने आम अनुमान भने यहाँ फेल खान्छ।
यसको एउटा उदाहरण - भूमि डेभलपर्स नामको कम्पनीले भर्खरै मात्र ललितपुरको गोदावरीमा नयाँ हाउजिङ परियोजना लञ्च गरेको छ। यस परियोजनामा बन्ने सबैभन्दा सानो र सस्तो घरको मूल्य ३ करोड ८० लाख राखिएको छ। २६३६ वर्गफिटको उक्त एकाइ साढे ४ आनाको प्लट (जग्गा) मा हुने भनिएको छ। अहिले प्रिमियम फिनिसिङ दिएर घर बनाउँदा प्रतिवर्गफिट ८ हजार रुपैयाँ हाराहारी खर्च लाग्ने हाउजिङ निर्माण व्यवसायमा हुनेहरु बताउँछन्।
यसअनुसार २६३६ वर्गफिटको ‘घर’ को निर्माण लागत करिब २ करोड ११ लाख पर्न आउँछ। बाँकी करिब एक करोड ७० लाख साढे ४ आना जग्गाको हो। अर्थात्, आनाको साढे ३७ लाख पर्ने देखिन्छ खरिदकर्तालाई - चक्रपथबाट करिब नौ किलोमिटर टाढा पर्ने ठाउँको जग्गालाई पनि।
यस परियोजनामा बन्ने घरको दाम ९ करोड रुपैयाँसम्म तोकिएको छ। केहीअघि चौधरी ग्रुपले सार्वजनिक गरेको लेक भ्यु हाउजिङ (भैंसेपाटी) मा पनि घरको लञ्चिङ मूल्य ७ करोड रुपैयाँसम्म थियो। तीन वर्षअघि गोल्याण समूहले रवीभवनमा बनाएको अपार्टमेन्टको दाम एउटै युनिटको १० करोड रुपैयाँ राखेको थियो। डेभलपरले पक्कै पनि यस्ता क्रेता देखे-भेटेरै यति महँगो अपार्टमेन्ट ल्याए। तर को होलान् यसका खरिदकर्ता? कसरी कमाए एउटै अपार्टमेन्टमा करोडौं खन्याउने पैसा?
जबकि, दि इकोनोमिस्टको इन्टेलिजेन्स युनिटले तयार पारेको २०२१ मा संसारका उत्कृष्ट बस्नयोग्य शहरहरुको सूचीको पहिलो नम्बरमा रहेको अकल्याण्ड (न्युजिल्याण्ड) मा प्रतिवर्गमीटर २००० देखि ३३०० न्युजिल्याण्ड डलर (अर्थात्, नेरु १५८००० देखि २६१०००, एक न्युजिल्याण्ड डलर बराबर ७९ रुपैयाँको प्रचलित विनिमय दरले) हाराहारीमा जमिन मात्र होइन त्यसमा बनेको हाउजिङ/अपार्टमेन्ट नै आउने आँकडा विद्युतीय माध्यमहरुमा भेटिन्छन्। एक वर्गमिटरमा करिब ११ वर्गफिट हुन्छ। यो हिसाबले अकल्याण्डमा समेत बढीमा प्रति वर्गफिट २४ हजार रुपैयाँ हाराहारीको दरमा हाउजिङ युनिट किन्न सकिन्छ।
अनौठो यो छ कि, काठमाडौंमा रहेका औसत सुविधाका र चक्रपथभन्दा २-३ किलोमिटरबाहिर बनेका अपार्टमेन्ट पनि अकल्याण्डजत्तिकै महँगो पर्छ। यसको एउटा उदाहरण - ललितपुरको धापाखेलमा रहेको सिभिल अपार्टमेन्टमा मात्र ३९५ वर्गफिटको एकाइको मूल्य गत असोजमा ९३ लाख रुपैयाँ थियो, जसको प्रतिवर्गफिट दर २३५४४ रुपैयाँ हुन आउँछ। अचम्म होइन त ? कहाँ संसारको सबैभन्दा बस्नयोग्य शहर अकल्याण्ड, कहाँको भर्खरै बस्ती बाक्लिन थालेको धापाखेल, तर अपार्टमेन्टको दाम भने उस्तै ! बाँकी सेवा-सुविधा र अपार्टमेन्टको संरचनात्मक गुणस्तरको बेमेल त तुलनायोग्य नै छैन।
काठमाडौंको दरबारमार्ग नेपालमा मात्र नभएर विश्वका थुप्रै महँगा भनिएका प्रमुख शहरमा भन्दा पनि चर्को मूल्य पर्ने लगभग तीन वर्षअघिकै एक अन्तर्राष्ट्रिय अध्ययन प्रतिवेदन र यहाँको कारोबार मूल्यले देखाएको थियो। त्यसबेला दरबारमार्गमा जग्गाको दाम आनाको ८ करोडमा मोलमोलाइ भएर घरसहितको ८ आना जग्गा ६७ करोड रुपैयाँमा किनबेच भएको उक्त कारोबारनिकट व्यक्तिको भनाइ छ। उक्त मोलअनुसार त्यसबेला संसारका २० महँगा शहरमध्ये काठमाडौं पाँचौं स्थानमा दरिएको थियो। काठमाडौंको सुन्धाराको किनबेच दरसमेत संसारमा सातौं महँगो देखिएको थियो।
दरबारमार्गमा खाली जग्गा नै बाँकी नरहेकाले पैसा हुनेले जति पनि हाल्ने तत्परता देखाएर किन्नु फरक कुरा हो। तथापि यसबाट प्रष्ट छ - अब यस्ता मुख्य शहरी केन्द्रहरुको जग्गा कि मुठ्ठीभरका धनाढ्य या कुस्त गैरकानुनी आर्जन गरेकाहरुको मात्र पहुँचमा छ।
जग्गाको मूल्यकै कारण आवासमा पहुँच खुम्चिँदै गएकाले नयाँ पुस्ताका लागि आवास भनेको ‘आफ्नै जग्गामा बनेको घर’ पनि हुन्छ भन्ने सम्झनका लागि मात्रै हुने अवस्था सिर्जना हुँदैछ, जसरी अघिल्ला पुस्ताले आवास भनेको ‘घडेरी र बारीसहितको घर’ बाहेक अरु सायदै बुझे।
एक दशकमा १२ गुणाले बढ्दै भाउ
बैंक तथा वित्तीय संस्था परिसंघ नेपाल (सिविफिन) ले भर्खरै तयार पारेको एक प्रतिवेदनअनुसार नेपालमा पछिल्लो एक दशक हाराहारीमा कम्तिमा १२ गुणाले जग्गाको मूल्य बढेको छ।
अझ कोभिडकै बीच पछिल्लो एक-डेढ वर्षको अवधिमा जग्गा दोब्बर महँगिएको बैंकहरु बताउँछन्। यो शहर बजार केन्द्रित घडेरीको मूल्य प्रवृत्ति हो। तर औद्योगिक जग्गासमेत पछिल्लो २०-२५ वर्षको अवधिमा सय गुणाभन्दा धेरैले बढिसकेको अनुभव उद्योगी पशुपति मुरारका सुनाउँछन्।
तरलता अभावको कारण र समाधानको सुझाव केन्द्रित सिविफिनको उक्त प्रतिवेदनले जग्गाको यस्तो चर्को मूल्यवृद्धिबीच बैंकहरुले जग्गा धितोमा दिएको प्रत्यक्ष लगानी नै दुई तिहाइ पुगिसकेकाले यसतर्फ बैंकहरु र नियामक राष्ट्र बैंकले चासो नबढाए २००८ मा रियल इस्टेट बबलका कारण अमेरिकी बैंकहरु क्र्यास भएको नियति नेपालमा पनि आउन सक्ने सम्भावना औंल्याएको छ।
बैंक संचालकहरुकै संस्था सिविफिनले बनाएको प्रतिवेदनले यसो भन्नुको अर्थ उनीहरु आफैं पनि घरजग्गामा निर्भर बैंक लगानी र त्यसका कारण वित्तीय प्रणालीमा कुनै पनि बेला निम्तिन सक्ने संकट देख्दैछन्, जसले अर्थतन्त्र जोखिमको धारमा रहेको पनि संकेत गर्छ।
चालु आवको पहिलो पाँच महिनाको राष्ट्र बैंकको तथ्यांक (बुँदा ४५, पेज ७) अनुसार बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुको कुल लगानीको ६६.५ प्रतिशत घरजग्गाको धितोमा नै गएको छ। यसबाहेक ओभरड्राफ्ट, वर्किङ क्यापिटल लगायतका रूपमा गएको कर्जा पनि घुमाउरो पाराले घरजग्गामै लगानी भएको आशंका छ।
बैंकहरु मात्र नभएर हरेक पेसा-क्षेत्रका व्यक्ति र अन्य संघसंस्था सबैबाट चौतर्फी रूपमा घरजग्गामै थुप्रिएको लगानीले जमिनको भाउ यस्तरी आकाशिएको छ कि आम नेपालीले एक पुस्ताको कमाइबाट अब आफ्नै जग्गामा बनेको घर त के आवासको आधुनिक स्वरुप ‘अपार्टमेन्ट’ मा मध्यम आकारको एउटा युनिट किनेर बस्न पनि असम्भव हुँदै गएको छ।
घरजग्गाको मूल्यवृद्धि दर पनि संसारमै उच्चमध्ये
दी इकोनोमिष्टको इन्टेलिजेन्स युनिटले पूर्वाधार, स्वास्थ्य सेवा तथा शिक्षाको गुणस्तर, अपराध दर तथा स्थायित्व, भ्रष्टाचारको स्तर, संस्कृति तथा वातावरण इत्यादिलाई आधार मानेर ‘ग्लोबल लिभेबिलिटी इन्डेक्स’ का आधारमा संसारका ‘मोस्ट लिभेबल सिटिज्’ को सूची तयार पार्दै आएको छ। यीमध्ये कुनै पनि सूचकका आधारमा काठमाडौंमा घरजग्गाको दाम सर्वाधिक बस्नयोग्य अन्तर्राष्ट्रिय शहरहरु भन्दा चर्को हुनुपर्ने कुनै गतिलो कारण छैन। त्यसका बाबजुद यसले विश्वकै धेरैवटा प्रमुख शहरहरुलाई घरजग्गाको मूल्यमा उछिन्छ। जग्गाको यो मूल्यको आर्थिक अवसर सिर्जना र पूर्वाधार विकाससँग कहिँकतै तालमेल मिल्दैन।
तर जग्गा कारोबारमा चलेको महँगो मोलभन्दा डरलाग्दो र जोखिमपूर्ण यसको मूल्यवृद्धिको रफ्तार देखिएको छ, जसको गति कम नभए देशले ठूलो आर्थिक-सामाजिक दुर्घटना भोग्नसक्ने अवश्यम्भावी छ। किनकि, जग्गाको मूल्यवृद्धिको पारो राजधानी शहर मात्रै, उपत्यका बाहिरका सानातिना शहर र शहरोन्मुख क्षेत्रमा समेत स्वाट्टस्वाटि आकासिइरहेको छ।
वित्तीय संस्थाहरुको जग्गाकेन्द्रित बैंकिङ/लगानीले घरजग्गाको मूल्य अत्यासलाग्दो गरी उक्लिरहेको २०६५ सालदेखि संस्थागत रूपमा ‘नोटिस’ गर्दै आएको राष्ट्र बैंकले पहिलोपटक सार्वजनिक गरेको घरजग्गा मूल्य सूचकांक प्रतिवेदनले पनि देशभर घरजग्गाको मूल्यवृद्धिको दर कुन रफ्तारमा चढ्दैछ भन्ने देखाएको छ।
जग्गालाई करिब ७७ प्रतिशत (र, घरसहितको जग्गाको २३ प्रतिशत) हाराहारी भार दिएर राष्ट्र बैंकले यसै वर्ष तयार पारेको प्रतिवेदनअनुसार गत वर्ष औसतमा २६.४५ प्रतिशतले बढेको घरजग्गाको मूल्य चालु वर्षको नौ महिनामै औसत १६ प्रतिशतभन्दा धेरैले बढिसकेको देखिन्छ। उपत्यकाबाहिर पनि जग्गाको मूल्यवृद्धि यो अवधिमा ९ देखि १८ प्रतिशतसम्म भएको छ।
जग्गाको मात्र मूल्यवृद्धि अझ अत्यासलाग्दो देखाएको छ राष्ट्र बैंकको अध्ययनले। प्रदेशगत रुपमा हेर्दा गत वर्ष जग्गाको दाम सबैभन्दा थोरैले बढेको वाग्मतीमा समेत एक वर्षमा १७.१८ प्रतिशतले जग्गा महँगिएको छ। प्रदेश २ मा त अझ एक वर्षमै जमिनको मूल्य झन्डै ५० प्रतिशत (४८.४२ प्रतिशत) ले महँगिएको छ।
मागको तुलनामा आपूर्ति न्यून भएकाले घडेरी जग्गाको मूल्य शहर बजार र सुगम ठाउँहरुमा बढ्नु स्वाभाविक हो। तर डाँडा-पाखा, खेत इत्यादिमा समेत भइरहेको मूल्यवृद्धिको गति भने अचम्मलाग्दो छ। राष्ट्र बैंकको घरजग्गा मूल्य सर्वेक्षणले देखाएको घरजग्गाको मूल्यमा नेपालको औसत वार्षिक मूल्यवृद्धि दर (२६.४५%) संसारकै महँगा र धेरै बढिरहेको भनिएका ठाउँको भन्दा पनि निकै माथि हो।
गतवर्ष संसारमै सबैभन्दा उच्च दरले घरजग्गाको मूल्य बढेको अमेरिकाको मिआमीमा चालु वर्ष २०२२ मा पनि सर्वाधिक तीव्र हुँदासमेत जम्मा १० प्रतिशतले बढ्ने अनुमान अन्तर्राष्ट्रिय रियल इस्टेट बजार अनुसन्धान गर्दै आएको १२५ वर्ष पुरानो अन्तर्राष्ट्रिय संस्था नाइट फ्र्याङ्कको छ।
यसपछि धेरै मूल्यवृद्धि हुने प्रक्षेपण गरेको सिड्नी, लस एन्जलस, अकल्याण्ड र लण्डनमा पनि क्रमशः ९, ८ र ७ प्रतिशतसम्मले मात्र प्रोपर्टीको भाउ बढ्ने उक्त प्रतिवेदनमा छ। यस्तै, जेनेभा (स्विटजरल्याण्ड) र म्याड्रिड (स्पेन) मा ६/६ प्रतिशत; सिंगापुर, न्युयोर्क (अमेरिका) र हङकङमा ५/५ प्रतिशत, र पेरिस (फ्रान्स) मा ४ प्रतिशतले प्रोपर्टीको मूल्यवृद्धि हुने आकलन नाइट फ्र्याङ्कको छ।
संसारका यी महँगा शहरहरुको भन्दा नेपालमा घरजग्गाको मूल्यवृद्धिको रफ्तार थामिनसक्नु राष्ट्र बैंकको प्रतिवेदनबाट देखिएको हो।
नेपालसँग धेरै हदसम्म मिल्दोजुल्दो अर्थसामाजिक परिवेश भएको भारतमा पनि एक वर्षमा औसत २.६ प्रतिशतले मात्र घरजग्गाको मूल्य बढेको भारतीय रिजर्भ बैंक (आरबीआई) को पछिल्लो त्रैमासको घरजग्गा मूल्य सूचकांक (हाउजिङ प्राइस इन्डेक्स) प्रतिवेदनमा उल्लेख गरेको छ। प्रतिवेदनको संक्षेपअनुसार सबैभन्दा धेरै सबैभन्दा धेरैले मूल्य बढेको कोचिको वृद्धिदर १० प्रतिशत छ भने राजधानी दिल्लीमा त झन्डै पाँच प्रतिशतले घरजग्गाको दाम घटेको छ।
अघिल्लो वर्ष त अझ भारतकै कोलकाता (-३.८%), पुणे (-३.१%), मुम्बई (-३.१%), अहमदाबाद (-१.८%), चेन्नई (-१.७%), बैंगलुरु (-१.२%) लगायतका शहरमा त घरजग्गाको मूल्य घटेको नाइट फ्र्याङ्कको सन् २०२१ को पहिलो त्रैमासको प्रतिवेदनले देखाएको छ। २०२१ को तेस्रो त्रैमासमा आइपुग्दा पनि बैंग्लुरु, मुम्बई लगायतका शहरको घरजग्गा मूल्यवृद्धि ऋणात्मक नै छ भने दिल्लीमा स्थिर थियो, जुन अहिले ४.९ प्रतिशतले घटेको आरबीआईले जनाएको छ।
नेपालमा भने ठूला राजनीतिक उथलपुथल, प्राकृतिक प्रकोप र आर्थिक सुस्ताको अवस्थामा पनि जग्गाको मूल्य घटेको लगभग रेकर्ड छैन, केही महिना स्थिर रहेको भए पनि।
घरजग्गा व्यवसायमा लामो समयदेखि रहेका रियल इस्टेट डेभलपर ओम राजभण्डारी नेपालमा घरजग्गाको मूल्य घटेको भन्ने आफ्नो अनुभवमा नरहेको बताउँछन्। उनी भन्छन्, ‘२०१५ मा भूकम्प र नाकाबन्दीले केही समय घरजग्गाको मूल्य स्थिरजस्तो रहे पनि २०१६ बाट फेरि बढ्न थाल्यो। त्यसबाहेक २०६५/६६ मा राष्ट्र बैंकको नीतिले कारोबारको गति सुस्त भयो। तर हामीकहाँ खासगरी शहरी क्षेत्रमा जग्गाको मूल्य नै घटेको भने इतिहास छैन भन्दा हुन्छ।’
पछिल्लो समय कोभिड-१९ ले यात्रा प्रतिबन्ध लागेपछि आर्थिक गतिविधि सुस्ताउँदा लन्डन, न्युयोर्क, पेरिस, दुबई लगायत थुप्रै अन्तर्राष्ट्रिय शहरहरुमा जग्गा तथा हाउजिङको मूल्य घट्यो वा स्थिर रह्यो। भारतमा नै पनि कोभिडका कारण आवासीय रियल इस्टेटमा लगानी गर्ने क्रम सुस्त हुँदा धेरै शहरमा घरजग्गाको मूल्यवृद्धि रोकिनुका साथै ठाउँ ठाउँमा घट्यो पनि।
तर नेपालमा भने यतिबेला घरजग्गा बजार माग र मूल्यका दृष्टिले 'बुम' अवस्थामा रहेको डेभलपर राजभण्डारी बताउँछन्। उनी भन्छन्, ‘माग अत्यधिक छ। घरजग्गा किन्ने ग्राहक बढेका छन्। तर अहिले तरलताका कारण बैंक कर्जा असहज भएकाले कारोबार भने बजारको अवस्था अनुसार भइरहेको छैन।’
२००८ को अमेरिकी आर्थिक संकटको असर विश्वका धेरै देशका जग्गाको मूल्यमा पनि पर्यो। आर्थिक गतिविधिका केन्द्र मानिने संसारका थुप्रै चल्तीका शहरहरुमा समेत जग्गाको मूल्यको ऋणात्मक चाप पर्दा मूल्य ओरालो लाग्यो। उदाहरणका लागि - अमेरिकी ऋण संकटको छायाँ जापानी अर्थतन्त्रमा समेत पर्दा प्रमुख जापानी शहरहरुका आवासीय र व्यापारिक दुवै क्षेत्रमा त्यतिबेला (सन् २००८) जग्गाको मूल्य घटेको थियो।
जापानको भूमि मन्त्रालयको सर्वेक्षणले त्यसबेला सयमध्ये ३८ ठाउँमा एक महिनाको अन्तरालमै मूल्य ओरालो लागेको, ४९ ठाउँमा स्थिर रहेको र १३ ठाउँमा मात्र बढेको देखाएको थियो। जबकि त्यसअअघिको सर्वेक्षणले ४१ ठाउँका जग्गाको मूल्य बढेको देखिएको थियो। त्यसरी मूल्य ओरालो लाग्नेमा राजधानी टोक्योसहित ओसाका र अन्य प्रमुख शहरहरु थिए।
२००८ मा अमेरिकाबाट सुरु विश्व आर्थिक मन्दीको बाछिटाले नेपाललाई पनि हान्यो। सोही संकटबाट झस्किएर राष्ट्र बैंकले २०६६ पुसमा रियल इस्टेमा बैंकहरुले निर्वाध गरिरहेको लगानीमा लगाम कसेको थियो। त्यसपछि घरजग्गा कारोबारमा आक्कल झुक्कल कारोबारमा मन्दी देखियो पनि, तर मूल्य भने त्यसपछि समेत बेपरवाह बत्तिइरहेकै छ।
सिविफिनको ताजा प्रतिवेदनले पनि नेपालमा पछिल्लो १२/१३ वर्षमा घरजग्गाको मूल्य १० देखि १२ गुणाले बढेको उल्लेख गरेको छ।
मूल्यवृद्धिको जड
कुनै पनि ठाउँमा आर्थिक गतिविधि र आय आर्जनको अवसरमा वृद्धिसँगै भएको जग्गाको मूल्यवृद्धि तर्कसंगत हो। यसले अर्थतन्त्रको उत्पादकत्व बढाउन पनि सघाउँछ। तर नेपालमा जहाँजहाँ जग्गाको माग उच्च छ त्यो बसोबास र आर्थिक प्रयोजनमा ल्याउनका लागि नभएर सट्टेबाजी र भविष्यको सुरक्षित लगानी विकल्पमा हेरिएकाले मात्र भएको देखिन्छ। यसले मूल्यवृद्धिलाई दौडाएको छ।
पूर्वसचिव किशोर थापा भन्छन्, 'अहिले राजनीतिक दलका मान्छे, डन, दलाल, अपराधीहरु लगायत सबै जग्गाको धन्दामा लागेका छन्। यस्ता नक्कली घरजग्गा व्यवसायीको बिगबिगीले गर्दा जग्गाको नियन्त्रण जग्गाधनीकै हातमा छैन। चाहे जग्गाको मूल्य भनौं वा उपयोग, नक्कली घरजग्गा व्यवसायीको पन्जामा पुगेको छ।’
जग्गाको व्यवस्थापन र यसको मूल्य तोक्ने कुरा यसरी जग्गाधनीको नियन्त्रणबाट बाहिर जानु नै जग्गाको मूल्यवृद्धि अस्वाभाविक गतिमा बढ्नुको सबैभन्दा डरलाग्दो कारण भएको उनी खुलाउँछन्।
यस्तो अस्वाभाविक मूल्यवृद्धिको एउटा प्रमुख कारण २०५० को दशकपछि जग्गा किन्न बैंकहरुले ऋण दिन थाल्नु पनि भएको पूर्व अर्थसचिव रामेश्वर खनालले बताउँदै आएका छन्। जग्गा किन्न बैंकले ऋण नदिँदा दशकौंसम्म जग्गाको मूल्य स्थिर रहेको थियो भने बैंकिङ विस्तारले कर्जा सहज हुन थालेपछि मान्छेको हातमा सहजै आएको पैसा लगानी गर्ने विकल्पहरु नहुँदा जग्गा नै सबैभन्दा सुरक्षित लगानी विकल्पका रुपमा स्थापित भएको उनको भनाइ छ। मुद्रा प्रदाय साँघुरो भएको मल्ल र राणाकालभरि नै जग्गाको स्वरूप र मूल्य स्थिर रहनु यसको बलियो प्रमाण हो।
२०५२ मा सुरु माओवादी जनयुद्धका कारण सुरक्षा खोज्दै शहर पस्ने क्रम बढ्दा काठमाडौं लगायतका शहरहरुमा थुप्रिएको जनसंख्याले बढाएको घरजग्गाको मागले यसको मूल्यको फड्को पनि चाँडो चाँडो उकालो चढ्न थालेको डेभलपर राजभण्डारी सम्झन्छन्।
‘एकातिर आर्थिक अवसर अरुतिर राम्रोसँग विस्तार भएन भने अर्कोतिर हाम्रो बैंकिङ प्रणालीले पनि जग्गाबाहेक अरुलाई लगानी गर्दा चिन्दैन। त्यसैले सबैले जग्गा नै सबैभन्दा सुरक्षित लगानी मान्दा यसको माग अत्यधिक भयो र मूल्य यसरी बढेको हो,’ उनी थप्छन्, ‘अहिले एउटा जग्गा बेचेको मान्छे भेटिँदा त्यसबाट आएको पैसाले के गर्ने भनेर सोध्यो भने फेरि पनि अर्को जग्गा नै किन्न खोज्दैछु भन्छ।’
राजभण्डारीको यो भनाइले लगानी गर्ने विकल्प जग्गाबाहेक अरु नदेखिएकाले पनि यसको मोल गुणात्मक गतिमा बढेको बुझाउँछ।
अर्कोतर्फ, सरकार संलग्न सबै आयोजनाहरुमा अहिले चलनचल्तीको भाउभन्दा दोब्बर-तेब्बरसम्म बढी मुआब्जा दिने अभ्यास सरकारले नै बसाल्दै गएकाले जग्गाको सरकारी मूल्य त्यही कायम हुँदै गएको छ। यस्तै प्रदेश र स्थानीय सरकारले अघि बढाएका साना-मझौला विकास निर्माणका काम पनि जग्गामा खेलोफड्को गर्नेका लागि अवसर बनेको छ। यी पनि दूरदराजसम्म जमिनको मोल बढाउन सघाउने कारण बनेका छन्। वैदेशिक रोजगारीमा जानेले आर्जेको बचतको पनि एउटा हिस्सा शहर-बजार वरपरको जग्गामा नै परेको छ, जसबाट सिर्जित मागले समेत जग्गाको मोललाई उचाल्न सहयोग गरेको छ।
जमिनको कृत्रिम मूल्यवृद्धि गराउनुमा जग्गा व्यवसायमा लागेकाहरु र अवैध बाटोबाट आएको अतिरिक्त पैसाको भूमिका पनि महत्त्वपूर्ण रहेको थापाको टिप्पणी छ। ‘बैंकमा राख्दा स्रोत खुल्नुपर्ने तर जग्गामा हाल्दा कुन जग्गा कतिमा किनेको भन्ने वास्तविक रकम खुलाउनु नपर्ने भएकाले पैसा लुकाउनका लागि पनि जग्गा सजिलो माध्यम भयो। वैध पैसा हुनेले पनि प्रतिफलका हिसाबले बैंकमा राख्दा भन्दा जग्गामै हाल्दा बढी नाफा हुनेभयो,’ थापा भन्छन्।
ती तमाम दृष्यका बाबजुद नेपालमा जग्गाको मूल्य, यसको वृद्धि दर र औपचारिक अर्थतन्त्रबीच सम्बन्ध नै नरहेको राष्ट्रिय योजना आयोगका पूर्वउपाध्यक्ष तथा क्षेत्रीय विकासका विज्ञ डा. जगदीशचन्द्र पोखरेल बताउँछन्।
‘जग्गाको दाम यस्तरी किन बढेको वा बढाएको हो, यसको वास्तविक मापदण्ड के हो भन्ने न त कसैलाई थाहा छ, न कसैले आकलन गरेको छ। जग्गाको मूल्य बढ्न कुनै एरियामा उद्योग-व्यवसाय थपिएको, पूर्वाधार विकास भएको, रोजगारीका अवसरहरु सिर्जना भएको हुनुपर्छ। तर हामीकहाँ त त्यस्तो केही पनि नभइकनै जग्गाको मूल्य डरलाग्दो गरी बढाइएको छ,’ डा. पोखरेल भन्छन्,’जग्गाको यस किसिमको कृत्रिम मूल्यवृद्धिको आधुनिक अर्थतन्त्रसँग कुनै तालुक नै छैन।’
थामिएला अत्यासलाग्दो मूल्यवृद्धि ?
नियामकको नीतिगत औजारको प्रयोगले घरजग्गा बजारको अनियन्त्रित गति र दिशालाई ट्रयाकमा ल्याउन सक्ने ताजा उदाहरणका रुपमा भारतलाई लिन सकिन्छ। भारतमा कोभिड सुरु हुनुभन्दा झन्डै १० महिना अघिदेखि नै घरजग्गाको कारोबार र मूल्य कतिपय शहरमा घटेको थियो। त्यसको प्रमुख कारण, नियामकहरुले रियल इस्टेटमा बैंक लगानीलाई निरुत्साहित गर्नु समेत हो।
आरबीआईले ९०% सम्म रहेको कर्जा मूल्य अनुपात (लोन टु भ्यालु रेसियो) ७०% मा झारेको थियो। यसले बैंक कर्जाबाट घरजग्गा किन्न खोज्नेलाई निरुत्साहित गर्यो। आम्रपाली समूहले दसौं हजार अपार्टमेन्टहरु निर्माणाधीन अवस्थामै अलपत्र पारेर छाडेपछि सरकारले यसमा कस्न 'अन्डर कन्स्ट्रक्सन' आवाशहरुको किनबेचमा अतिरिक्त ५% सम्म जीएसटी लगाउन थाल्यो। यसले गर्दा बनिबनाउ घर खोज्ने बढे भने निर्माणाधीन हाउजिङको माग खुम्चियो। अर्कोतर्फ, यी नीतिगत कडाइपछि घरजग्गामा गरेको लगानीमा वार्षिक प्रतिफलको औसत दर २ देखि ३% मात्र देखिँदा पनि भारतमा जग्गाको मूल्यवृद्धिको गति धिमा भएको बताइन्छ।
नेपालमा पनि २०६६ पुसमा राष्ट्र बैंकले बैंकहरुलाई घरजग्गाको लगानीमा सीमा तोकेर त्यसमा कडाइ गर्दै लगेपछि जग्गाको कारोबार केही समय मत्थर भयो। बैनामाथि बैना गर्ने र दिन दुई गुणा रात चौगुणा दाम बढाएर रातारात धनी हुन खोज्ने प्रवृत्तिमा त्यसले तत्कालका लागि अंकुश लगाए पनि यो क्रम भने रोकिएन। पछिल्लो एक दशकमै १२ गुणा हाराहारीले जग्गाको मूल्यवृद्धि भइसकेको बैंकहरुले गरेको लगानी धितो मूल्यांकनलाई आधार मानेर सिविफिनले तयार पारेको प्रतिवेदनमा नै छ।
तर जग्गाको मूल्यवृद्धिको ठाडो ग्राफ २०५६ आसपासबाटै देखिन थालेको हो। त्यसयताको दुई दशकभन्दा बढी अवधिमा जमीन कति महँगियो र यसले आर्थिक-सामाजिक संरचनामा कतिको गम्भीर धावा बोल्दै छ भन्नेतर्फ जिमेवार नेतादेखि कर्मचारी संयन्त्रसम्मका नीति निर्माताहरुमा खासै चिन्ता देखिएको छैन। बरु जग्गाको यस्तो अचाक्ली मोल बढाउनमा प्रत्यक्ष परोक्ष रुपमा नीति निर्माणमा बस्नेहरुको ‘नैतिक विचलन’ को समेत भूमिका रहँदै आएकाले मूल्यवृद्धिको रफ्तारमा लगाम कस्ने जाँगर नचलाएको बुझिन्छ।
नीतिगत तहमा रहेका वा उनीहरु निकट हुनेहरुले समूहमा मिलेर डाँडा-पाखो किन्ने, बाटो लैजाने, दाम बढाउने र पछि आफैं जग्गा कारोबार गर्दै जाने पनि आरोप नभएको होइन। अझ ठूला परियोजना कतै प्रस्ताव हुने भो भने अलाइन्मेन्टमा पर्ने वा साइटआसपासको जग्गा सुरुमा आफैं जमिन खरिद गर्ने वा जग्गा कारोबारीसँगको मिलेमतोमा लाभ सुनिश्चित गर्ने गरेका उदाहरण पनि भेटिन्छन्। वर्षौंको गृहकार्यका बाबजुद भूउपयोग नीति कार्यान्वयनमा नआउनुको मूल कारण पनि भूमाफियादेखि नीति निर्मातासम्म जेलिएको यिनै स्वार्थको जालो नै हो।
माग अनुसार नयाँ-नयाँ आवासीय क्षेत्र विकास र घडेरीको आपूर्ति हुन नसक्दा पनि जग्गाको मूल्यमा चाप परेको छ। शहरी बस्ती विकासका लागि सरकारले बाटो र पूर्वाधारको पहुँच बनाएर मुल शहरी क्षेत्रभन्दा कमसेकम १०-१५ किलोमिटर बाहिर आवासीय क्षेत्र विकास गर्ने हो भने यसले पनि ल्याण्ड मार्केटमा घडेरीको आपूर्ति बढाएर चरम मूल्यवृद्धि रोक्न सघाउने थापा बताउँछन्।
अहिले कुनैपनि बेला जो कोही घरजग्गा व्यवसायी बन्न सक्ने अवस्था छ। यसलाई व्यवस्थित गरेर नक्कली घरजग्गा व्यवसायीको बिगबिगी रोक्न सके यसले पनि जग्गाको अप्राकृतिक मूल्यवृद्धिको गति रोक्ने उनको भनाइ छ।
अहिले अपारदर्शी रहेको घरजग्गा कारोबारको ठूलो हिस्सालाई पारदर्शी बनाएर करको दायरामा ल्याए मात्र जमिनलाई अर्थतन्त्रमा गणना हुने गरी वास्तविक अर्थमा बजारमा ल्याउन सकिने र मूल्य पनि त्यतिबेला मात्र बजार नियम (वास्तविक माग र आपूर्ति) बाट निर्धारण र निर्देशित हुँदै जाने डा. पोखरेल बताउँछन्।
‘हामीकहाँ जमिन मार्केट कमोडिटी हो भन्ने नै भएको छैन अझै। पारदर्शीरुपमा मूल्य देखिएर बजारले त्यसका लागि मोल लगाउन पाएको अवस्थामा मात्र यो मार्केट कमोडिटी बन्छ,’ पोखरेल भन्छन्, ‘बाहिर ल्याण्ड डेभलप गरेपछि खरिद बिक्रीका लागि बिड गराउँछन्। यहाँ पनि प्लटिङ वा कित्ताकाट गरेपछि बिक्री गर्दा मूल्यमा बोलकबोलका लागि बजारलाई आह्वान गर्ने अभ्यास हुन थाल्यो भने त्यो जमिन बजारमा आउँछ। तब बल्ल त्यसलाई मार्केट कमोडिटी भन्न सकिन्छ।’
यसरी जग्गाको अनौपचारिक बजार उद्देलित गर्नमा नीति निर्माताहरु नै लाभको लोभमा डुबेकाले नै पनि जग्गाको अत्यासलाग्दो मूल्यवृद्धि रोक्न सक्ने अस्त्रका रुपमा हेरिएको ‘भू-उपयोग नीति’ लागु हुन नसकेको टिप्पणी हुने गरेको छ। भू-उपयोगको नीति-नियम नहुँदा जुन जग्गा जेका लागि पनि प्रयोग गर्न सकिने छुटले पनि जग्गाको सट्टेबाजी मौलाएको र मूल्य अचाक्ली बढेको प्रष्ट छ। उदाहरणका लागि - भू-उपयोग नीति कार्यान्यनमा आए कृषि क्षेत्र भनिएको जग्गा कृषिबाहेक अरु प्रयोजनमा प्रयोग गर्नै नपाइने हुँदा त्यसमा प्लटिङ र सट्टेबाजीको गुन्जायस रहँदैन, जसले खेत जग्गाको मूल्य अनियन्त्रित ढंगले बढ्न बन्द हुनेछ।
तर अहिलेको राज्य व्यवस्थामा भू-उपयोग नीति लागु हुन र जग्गाको विकृत कारोबारमा सुधार हुन मुस्किल रहेको पूर्वसचिव थापा बताउँछन्। ‘जग्गा कारोबारको यही अराजकता र अस्तव्यस्तामै राजनीति चलेको छ, उनीहरुको पार्टी यसैबाट चलेको छ, कार्यकर्ता यसैमा रमाइरहेका छन्। यसकारण पनि यसलाई व्यवस्थित गर्न चाहँदैन राजनीतिक नेतृत्वपंक्ति,’ थापा भन्छन्, ‘ठूलो आर्थिक दुर्घटना नभइकन जग्गाको यस्तो अस्वाभाविक मूल्यवृद्धिमा सुधार होला जस्तो लाग्दैन।’
