किन जग्गा प्लटिङ गर्नेहरु बिक्रीको हतारोमा छन्? कसरी बढ्यो जग्गाको भाउ?

काठमाडौं : कोभिडकालमै (डेढ वर्षको अवधिमा) जग्गाको भाउ दोब्बरले वृद्धि भएपछि व्यवसायिक रुपमा लगानी गरेकाहरुले 'नाफा बुक' गर्न थालेका छन्।

उनीहरुलाई जग्गा बिक्री गर्नका लागि सम्भावित 'कडाइ' ले पनि दबाब दिइरहेको छ भने बैंकहरुले पनि लामो समय ऋण नराख्न भनिरहेका छन्।

व्यवसायिक कारोबार गर्नेका लागि अहिले 'फेभरेबल' समय आएकाले बिक्रीका लागि उनीहरु लागेको बैंकरहरु बताउँछन्। व्यवसायीहरु पनि मूल्य दोब्बरले बढेका कारण जग्गा होल्ड गर्न  ठिक नहुने भन्दै धमाधम बिक्री गरिरहेका छन्।

उनीहरुका अनुसार, अलिकति ठूला प्लट, फराकिलो जग्गामा रहेको घरहरु अहिले व्यापक रूपमा बिक्रीमा राखिनुको कारण पनि यही हो। अघोषित वित्तीय सल्लाहकारको भूमिका निर्वाह गरिरहने बैंकरहरुले समेत व्यवसायीलाई मूल्य अब उत्कर्षमा पुगेकाले बाहिरिन सुझाइरहेका छन्।

'एक/डेढ वर्षमै मूल्य दोब्बरले बढिसकेको छ। अब कति नाफा चाहियो र?,' एक बैंकरले भने, 'अहिले हामी ऋणमा कारोबार गरेका अधिकांश व्यवसायीले जग्गा बेच्न थालिसकेका छन्। धेरैले बैना लिइसकेका छन्।'

जग्गा बिक्रीमा राखिनुको अर्को कारण भने राज्य र राष्ट्र बैंकको डर पनि हो। नेपाल राष्ट्र बैंकले फागुनमा चालु आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिको अर्ध वार्षिक समीक्षा गर्दैछ।

सेयर बजार उच्च दरले बढेपछि चार/१२ करोडको नीति ल्याएर हस्तक्षेप गरेको राष्ट्र बैंकले अब घरजग्गालाई नियन्त्रण गर्छ भन्ने डर 'वास्तविक सूचना' नै जसरी व्यवसायीमा फैलिएको छ। १२ वर्षअघि राष्ट्र बैंकले हस्तक्षेपले अप्ठेरामा परेका कतिपय व्यवसायी अझैसम्म तंग्रिन सकेका छैनन्। राष्ट्र बैंकको सम्भावित नीतिको डरका कारण पनि अहिले नै जग्गा बिक्री गरेर बाहिरिन खोजिरहेका छन् 'सिजनेवल' व्यवसायीहरु।

यद्यपि अहिले नै बैंकहरुको सीमाभन्दा निकै कम ऋण लगानी रियल इस्टेट क्षेत्रमा छ। त्यसमाथि मूल्यांकनको ४० प्रतिशत मात्र ऋण दिन पाइने व्यवस्था आफैंमा कडा हो। घर बनाउनका लागि लगिने ऋणको सीमा एक करोड ५० लाख रुपैयाँसम्म छ। बैंकरले पहिलो घर बनाउनेका लागि सीमा कम भएको भन्दै बढाउन माग गरिरहेका छन्। राष्ट्र बैंकले यसलाई बढाउने होइन अझ घटाउने नीति लिनसक्छ भनेर पनि बजारमा चर्चा चलेको छ।

अहिले ठूला प्लटहरु बिक्रीमा राखेर व्यवसायी बाहिरिनुको अर्को कारण- बैंकको कचकच पनि हो। पहिले दिएको ऋण डुब्छ भनेर बैंकहरुले ऋण तिर्न व्यवसायीलाई भनेका होइनन्। अहिले ऋण लगानी उच्च दरले बढेको छ। सँगसँगै बैंकहरुले ४५ प्रतिशत लगानी निर्देशित छ। जति लगानी बढ्यो निर्देशित ऋणमा उति मेहेनत गर्नु पर्छ।

यसबाहेक राष्ट्र बैंकले कोभिडकालमा व्यवसायीलाई सहयोग गर्न भनेर अनेक खाले स्किम ल्याएको थियो। चालु पुँजी कर्जा उपयोग गरेका ऋणीको हकमा चालु पुँजी कर्जाको अधिकतम २० प्रतिशतसम्म र प्रयोग नगरेकाहरुको हकमा १० प्रतिशत दिन सकिने व्यवस्था गरियो।

यो व्यवस्थापछि चाहिने/नचाहिने सबैले ऋण लिए। यस्तो ऋण २० अर्ब रुपैयाँ हाराहारी गएको राष्ट्र बैंकले जनाएको छ। १५ प्रतिशतको वरिपरि रहने चालु पुँजी कर्जा ३० प्रतिशत हाराहारी पुग्यो। योबीचमा ओभरड्रफ्ट, डिमाण्ड र अन्य प्रकृतिका ऋण पनि बिस्तारमा सहजीकरण गरियो। एक वर्षका लागि दिइएको स्किमको भाका थप गर्ने व्यवस्थाले व्यवसायीलाई झन् मद्दत गर्‍यो।

'त्यसबेला गएको पैसा अधिकांस घरजग्गामा गएको हो। राष्ट्र बैंकले नियामक नभएर राजनीतिज्ञजस्तो पपुलिस्ट नीति ल्याउँदा अहिले जग्गाको मूल्य आकासिएको हो,' एक बैंकरले भने, 'त्यसैले उनीहरुलाई अब ऋण लामो समय रहन सक्दैन भनेर भनिरहेका छौं। रियलस्टेटबाहेक शीर्षकबाट जग्गामा गएको ऋण तिर्ने दबाब भने उनीहरुलाई पर्न थालेको देखिन्छ।'

कसरी बढ्यो भाउ?

अघिल्लो वर्षको दसैंअघि काँडाघारी क्षेत्रमै जग्गाको भाउ आनाको २२/२३ लाख रुपैयाँ चलेको थियो। अहिले भाउ ३५ लाख रुपैयाँभन्दा माथि पुगेको छ।

भूकम्पपछि विस्तार भएको यो क्षेत्रमा पछिल्लो समय व्यापक जनघनत्व मात्रै बढेको छैन व्यापारिक गतिविधि पनि ह्वात्तै मौलाएको छ।

भक्तपुरको ठिमीदेखि भित्रभित्रसमेत डेढ वर्षअघिसम्म २०/२२ लाख रुपैयाँ आनामा मजाले जग्गा पाइन्थ्यो। अहिले ३५ लाख रुपैयाँ आना हाराहारी पुगेको छ। टोखा, साँखु, इमाडोल, टिकाथली, साँखु जताततै जग्गाको भाउ लगभग दोब्बर भएको छ।

भीरपाखामा पनि राम्रो राम्रो डिजाइनमा घर बन्न थालेपछि 'यस्तो पनि कसले किन्छ र?' भनिएको जग्गाको भाउ पनि निकै अकासिएको छ। तीन/चार आनाका दरमा पाइने टुक्रे जग्गा (जुन प्लटिङ गरिएको होइन) को भाउ अझ माथि छ।

पछिल्लो समय प्लटिङ गरिएको जग्गाको भाउ दोब्बरले बढेको हो। एक सातामै मात्र पनि जग्गाको भाउ बढेको छ। जग्गाको भाउ कसरी बढिरहेको छ भन्ने एउटा उदाहरण नै काफी छ। काँडाघारीमा एक साता अघि एक ग्राहकलाई अढाइ आना जग्गाको भाउ ८३ लाख रुपैयाँ भनिएको थियो। छेउका अन्य जग्गा महँगोमा बिक्री भएपछि एक सातापछि त्यही अढाइ आना जग्गाको मूल्य ९५ लाख रुपैयाँ पुगेको भन्दै नबेच्ने अड्डी जग्गाधनीले गरे।

काठमाडौं उपत्यकामा मात्र होइन देशका अन्य सहर तथा शहरउन्मुख क्षेत्रमा पनि जग्गाको भाउ अकासिएको छ। काठमाडौं केन्द्रित भएर व्यापार व्यवसाय गर्नेहरु पनि यो बीचमा जग्गा किन्न विभिन्न सहरहरु पुगेका थिए। अहिले उनीहरु बेच्नका लागि मोफसलमा भेटिन्छन्।

तीन तहका सरकारका कार्यक्रम

जग्गाको भाउ बढ्नुमा राष्ट्र बैंकको नीति मात्र होइन स्थानीय तहदेखि प्रदेश र संघीय सरकारको कार्यक्रमले पनि भूमिका खेलेको छ।

आफ्नो गाउँठाउँ बनाउन स्थानीय सरकारले आफ्नो बजेटमा ठाउँ तोकेर पूर्वाधार कार्यक्रमका साथै, उद्योगग्राम, खेलकुद स्टेडियमदेखि अन्य विभिन्न व्यवसायिक परियोजनाहरुको घोषणा गरेका छन्। प्रदेश सरकारले पनि यस्ता थुप्रै कार्यक्रम घोषणा गरेका छन्। संघले शहरै बनाउनेदेखि ठूलाठूला परियोजनाका कार्यक्रमहरु घोषणा गरेका छन्।

ती परियोजनालाई देखाए ठूला कारोबारीहरुले जग्गा उठाएका थिए। त्यसको भाउ बढेर दोब्बर माथि पुगिसकेको छ। त्यहाँ जनघनत्व पनि बढ्न थालेको छ। 'प्रतिस्पर्धी लाभ' लिन पुगेका व्यवसायीले सोचेभन्दा राम्ररी जग्गाको भाउ बढेपछि उनीहरु बिक्री गर्न थालेका हुन्।

उद्यमी व्यवसायीदेखि बैंकर र अलिकति पैसा खेलाउने वर्गले यो बीचमा जग्गामा लगानी गरेका छन्। 'सेयर बजारले लाभ दिएको थियो। त्यो लाभमा राष्ट्र बैंकको आँखा पर्छ भन्ने थियो। त्यही भएर जग्गामा गयौं,' एक पुराना बैंकरले भने, 'सेयर बजारमा लागेकाहरु पनि फर्किने क्षेत्र जग्गा नै हो। उनीहरु पनि फर्किएपछि मूल्य थप बढ्यो।'

नेपालीहरुले पैसा भएपछि घुमफिरमा पनि खर्च गर्छन्। कोभिडले ती कार्यक्रम रोकिएका थिए। अन्य व्यवसायिक क्रियाकलाप गर्न पनि सहज थिएन। त्यही भएर उनीहरुले पनि जग्गामा नै लगानी गरेका थिए।

'यसपाली जग्गाको मूल्य राष्ट्र बैंकका कारणले बढेको हो। अब राष्ट्र बैंकको कारण घट्न सक्छ वा ऋण कडाइ भयो भने तिर्न समस्या हुन्छ भनेर बिक्री गर्नेहरु बढेका छन्,' एक बैंकरले भने, 'नाफा पनि डबल भइसकेको अवस्था छ। त्यसैले एसेट डिस्पोज गर्नेहरु धेरै देखिएका छन्।'

जग्गा कारोबारीभन्दा व्यवसायी अगाडि

यसपाली पुराना रियलस्टेट खेलाडीहरु बरु घरजग्गामा आक्रामक देखिएका थिएनन्। यसपाली अन्य व्यापार व्यवसाय गर्ने उद्यमी ब्यवसायीहरुले घरजग्गामा व्यवसायिक लगानी गरेका छन्। कोभिडले एकातिर उत्पादन कटौती भएको थियो भने अर्कोतिर बैंकलाई सस्तोमा ऋण दिन राष्ट्र बैंकले नै विभिन्न 'विन्डोज' खोलेका थियो। पैसा नचाहिएका बेला राष्ट्र बैंकले डेढ खर्ब हाराहारी त पुनर्कर्जा नै दिएको थियो।

'सस्तो ब्याजमा सजिलै पैसा पाएका कारण जग्गामा लगानी भयो,' एक व्यवसायीले भने, 'अहिले अब बैंकबाट अप्रत्यक्ष रुपमा फर्काउन भनिन थालेको छ। त्यसैले पनि बिक्री गरेर बाहिरिनु परेको हो।' उनका अनुसार, मुख्य व्यापार घरजग्गा नभएका कारण लाभ लिएर बाहिरिन लागिएको हो।